一边销售连破千亿，一边哭着活下去！这个行业就这样开始过冬
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虽然龙头们交出了一份看起来还算不错的销售数据，但高呼“活下去”的地产大鳄与多地楼盘降价的消息仍在冲击着人们的信心。
中国指数研究院近日发布的《2018年1-9月中国房地产企业销售业绩T100》研究报告显示，2018年前9月销售破千亿房企增至19家。
其中，碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均超4300亿元，均值为4768.2亿元，同比增长率均值为20%；碧桂园以5529.3亿元继续领跑。
19家千亿年代，龙头房企们还不错
销售1000亿元-4000亿元的企业共16家，分别为：
融创、保利发展、绿地、中海、新城控股、龙湖、华润置地、世茂房地产、招商蛇口、华夏幸福、阳光城、旭辉、金地、中南置地、绿城和泰禾。
以上房企的销售额均值为1582.7亿元，同比增长率均值为52.6%。TOP100门槛升至177亿元。
报告指出，2018年1-9月代表房企销售目标完成率均值为74.7%，相较1-8月提高9.5个百分点。
正荣、中梁、金茂、金科等房企销售目标完成率均在90%以上。
新城控股、世茂房地产、奥园、恒大等房企的销售目标完成率均超80%。
中海、保利、旭辉等房企也完成了全年销售目标的75%以上，完成全年目标可期。
据智通财经APP查询，中国指数研究院的数据基本上符合房企销售实际。
由于绝大多数房企还没有公布前三季度销售数据，从已公布的来看，彼此误差在几十亿左右。
以恒大、融创为例，两家公司分别实现合约销售金额4491亿、3219.8亿元。而像碧桂园、万科等大部分房企还没有公布前九个月详细数据，普遍要等到中下旬公布。
从数据上来看，这些龙头房企们显然交出了一份不错的答卷。
瑞穗证券亚洲房地产研究主管、执行董事金增祥10月9日在接受智通财经APP询问时表示，虽然市场环境令人担心，但房企们的销售数据还是不错的。
从现阶段来看，中大型上市房企很多完成全年目标也在预期之内。
联昌国际证券中国房地产研究主管郑怀武则看到数据背后的另一面：
强者越强，弱者越弱，房地产市场的整合集中度在持续提升。
“现在前几十家可以占到全国市场35%-40%，这个步伐非常快，而那些规模小的，不具备全国布局能力的，正面临着巨大压力。”
现金流反转，当市场下行时“活下去”很重要
业绩表现与资本市场股价、与当前市场趋势，在中国房地产行业呈现了一个比较玩味的现象：即“倒挂”。
从年初到半年报再到三季度报，虽然不少龙头房企的销售与净利润都表现惊人，但股价依然在下跌。
尤其到最近，恐慌似乎越来越严重，从高层讲话到销售现场又红又大的标语“活下去”，万科不仅令地产行业震动，也令普通人诧异“房地产的冬季真的来了吗？”
担忧正在蔓延，即便是常年跟踪研究房地产行业与资本市场的金增祥也向智通财经APP坦言，并不乐观。
他表示：“虽然房企们销售情况不错，但现在市场担忧的角度则更多集中在现金流方面。
因为去年的逻辑是，拿了更多的地把规模做大，就无敌了，但现在反过来看，市场下行的时候，整合的除了市场份额，还有债务，这是一把双刃剑。
过去两年市场很好，大家都忽略了这个问题，现在政策各方面都收紧。即使销售很强，但有一两个项目出问题，现金流出问题就是时间点了，并不是说销售多好就能解决一切。
比如你销售1万亿，但有2万亿的债，这并不能解决问题。”
“金九银十”不再，去库存压力倍增
更现实一些的延展开来，过去相对激进的房企在当前会存在较大压力，去库存压力将可能导致全国范围内降价潮来袭，另外市场的观望情绪可能会持续加重。
值得关注的是，去库存眼下已经成为房企们最头痛最关键的问题。
万科投资者关系总监赵旭翔在9月7日的万科经营情况电话会议上披露，7月份万科的去化率为51%，而8月份仅为47%。与上半年55%~65%的去化率水平相比，这样的销售情况无疑下滑严重。
赵旭翔称，低去化率的主要原因是万科在一二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。
如果调控政策未放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化的难度也会不断提高。
传统的“金九银十”火热场面，今年迎来了冷飕飕，多地楼盘还相继传出了大幅降价。
9月份，37大城市销售套数同比增长-13.5%，较8月下降9.8个百分点，一线、二线、三线分别同比增长43.5%、-19.2%、-25.4%；销售面积同比增长-15.0%，一线、二线、三线分别同比增长46.5%、-21.6%、-26.2%。
国庆节期间，一手房成交环降27.81%：全国41城一手房成交面积279.20万方，同比下降22.69%，环比下降27.81%，累计同比下降16.86%。
其中一线4城成交面积50.55万方，同比上升120.39%，环比下降37.71%，累计同比下降5.53%；二线19 城成交面积185.72万方，同比下降22.99%，环比下降9.34%，累计同比下降25.06%；三线18城成交面积42.93万方，同比下降55.76%，环比下降57.40%，累计同比下降0.10%。
以深圳、东莞为例，国庆期间深圳新房住宅备案成交226套，环比下跌43.78%；成交面积2.24万平方米，环比下跌42.98%；东莞住宅成交163套，环比下滑83.5%，同比下滑34.8%。
取消预售制的“阴影”下，房企何去何从？
相信这一点是绝大多数人都会关心的话题。“港股挖掘机”在上月末曾刊发过题为《预售制取消只是地产冬天的开始》的文章，我们着重探讨了接下来的可能。观点如下：
短期来看，一旦取消预售制，地产公司最优的选择就是加速推盘，回收现金流。
在这种情况下，预计至少到明年上半年，地产公司原来的利润率水平下降只是时间问题。
以三年周期来看，房地产行业更惨烈的兼并重组将会更为常见，大量小公司只能选择卖给有实力的大地产公司。
地产预售制度目前在美国、中国香港地区也都存在，但是存在的基础实际上是地产公司的信用，目前政府的预售制度本质上是在“房价永远上涨”，且政府通过预售制度起到隐性背书情况下运行的。
假设没有行政审批的这种背书，小地产公司是否有足够的信用保证未来购房者能够顺利拿到房子呢？加上资金实力问题，这个寒冬非常难熬。
对上市的大型地产公司，这个时候要保证自身安全且还要扩张，尺度就很难把握，中间利润率的下滑，投资回报周期拉长，再加上政府对于房地产金融的严格控制，未来几年国内经济转型加上海外加息周期对于其财务压力，过的也并不容易。
长期来看，活过寒冬才能收获胜利果实。
以美国的几家同类型公司为例，美股的ROE均值只有10.96%，负债率均值53.18%，估值平均在14.21倍。
反观中国的房地产企业，ROE是美国同行的一倍有余，但估值只有一半，反而负债率均值要高出35%。
地产行业降负债的空间还很大，等柳暗花明的时候，市场对于地产公司的看法会完全不一样。（完）
本文作者李哲，智通财经研究员，热爱观察与调查，聚焦地产和金融。
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